Καλημέρα σας
Με ρωτάτε
«ΓΙΑΤΙ ΜΠΟΡΩ ΚΑΙ ΔΕΝ ΜΠΟΡΩ ΝΑ ΠΟΥΛΗΣΩ ΤΟ ΧΩΡΑΦΙ ΜΟΥ ΣΑΝ ΟΙΚΟΠΕΔΟ;»
Δεν είμαι ειδικός σε αυτά τα θέματα, αλλά για χατίρι σας έψαξα και έμαθα.
Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Έχεις ένα χωράφι. Ίσως είναι κληρονομιά από τον παππού, ίσως είναι δική σου επένδυση. Το κοιτάς, το αγαπάς, έχεις ιδέες. Ίσως να φτιάξεις ένα σπίτι, ίσως να το πουλήσεις για να χτίσει άλλος. Αλλά πριν ξεκινήσεις τα σχέδια, έρχεται η μεγάλη ερώτηση:
Είναι το χωράφι μου… οικόπεδο;
Δεν είναι όλα τα χωράφια οικοδομήσιμα. Και εδώ ξεκινάει η περιπέτεια της «πολεοδομίας», της «αρτιότητας», της «οικοδομησιμότητας» και των Προεδρικών Διαταγμάτων που αλλάζουν τους όρους σαν τα κύματα του Αιγαίου στο μελτέμι.
Πότε μπορώ να χτίσω
Για να μπορεί ένα χωράφι να θεωρηθεί οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί ορισμένες προϋποθέσεις, που αλλάζουν ανάλογα με το αν βρίσκεται:
Εντός σχεδίου πόλεως: Εδώ τα πράγματα είναι πιο απλά. Υπάρχουν καθορισμένα όρια, ρυμοτομία, δρόμοι, χρήσεις γης. Αν το χωράφι σου είναι σε τέτοια περιοχή και έχει ελάχιστο εμβαδόν (συνήθως 200 ή 500 τ.μ.), μπορείς να χτίσεις.
Εντός ορίων οικισμού: Αυτές είναι περιοχές που είχαν αναπτυχθεί παλαιότερα χωρίς σχέδιο. Εκεί ισχύουν διαφορετικά όρια, ανάλογα με το πότε και πώς έχει χαρακτηριστεί ο οικισμός. Ένα χωράφι μπορεί να είναι οικοδομήσιμο ακόμη και αν είναι κάτω από 2 στρέμματα, αλλά αυτό αλλάζει – και άλλαξε πρόσφατα.
Εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού: Εδώ μπαίνουμε στα δύσκολα. Το χωράφι πρέπει να έχει τουλάχιστον 4 στρέμματα, να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, και να μην εμπίπτει σε περιοριστικές ζώνες (δάσος, αρχαιολογία, Natura, κ.ά.).
Γιατί μπορεί να ΜΗΝ μπορείς να χτίσεις
Οι αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία είναι ραγδαίες. Το Προεδρικό Διάταγμα της 15ης Απριλίου 2025 έφερε τα πάνω κάτω:
Περιόρισε τους οικισμούς σε όρια που υπήρχαν έως το 1983.
Κατήργησε την οικοδομησιμότητα σε πολλά μικρότερα οικόπεδα.
Ζητάει πλέον εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πάνω για δόμηση σε πολλές περιπτώσεις.
Έτσι, ένα χωράφι που μέχρι χθες θεωρούνταν “καλό”, σήμερα μπορεί να είναι απλώς… αγροτεμάχιο.
Τι ισχύει στην Άνδρο
Η Άνδρος, με τη μοναδική της ομορφιά, βρίσκεται στο επίκεντρο των αλλαγών. Ο Δήμος έχει ξεκινήσει τη σύνταξη Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), που θα επανακαθορίσει χρήσεις γης, περιοχές δόμησης, αλλά και τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου.
Σε πολλές περιοχές της Άνδρου συζητείται η αύξηση του ελάχιστου απαιτούμενου εμβαδού από 4 σε 10 ή ακόμα και 20 στρέμματα για νέα δόμηση εκτός σχεδίου. Αυτό σημαίνει πως ένα χωράφι 4,5 στρεμμάτων, που πριν θεωρούνταν άρτιο, μπορεί σύντομα να χαρακτηριστεί μη οικοδομήσιμο.
Ταυτόχρονα, μεγάλος αριθμός οικισμών του νησιού επαναχαράσσονται, κάτι που μπορεί να επηρεάσει άμεσα το αν ένα χωράφι βρίσκεται εντός ή εκτός οικισμού — με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Πρόσφατα το δημοτικό συμβούλιο πήρε ομόφωνη απόφαση, να διαμαρτυρηθεί για το νέο προεδρικό διάταγμα, το οποίο αδικεί την Άνδρο, να προβεί σε καταγραφή των 60 οικισμών του νησιού, επισημαίνοντας ποιες διατάξεις του προεδρικού διατάγματος θα έπρεπε να θεσμοθετηθούν έτσι, ώστε να μην αδικούνται οι κάτοικοι, των οποίων οι περιουσίες μειώνονται ή εκμηδενίζονται. Η αρμοδιότητα της τοπικής αυτοδιοίκησης είναι βέβαια περιορισμένη και μένει να δούμε πόσο θα εισακουστεί…
Τι να κάνεις
Μην μείνεις στην εικασία. Ζήτησε από μηχανικό:
Τοπογραφικό διάγραμμα με ΓΠΣ, ΖΟΕ, Natura, Δασικό Χάρτη.
Βεβαίωση από Πολεοδομία για τη δυνατότητα δόμησης.
Και προσοχή: Πριν πουλήσεις ή αγοράσεις, μην κοιτάς μόνο τη θέα. Κοίτα και τα χαρτιά.
Γιατί άλλο το χωράφι… κι άλλο το οικόπεδο.
Να είσαστε καλά και να περνάτε καλά
Γιώργος Δ. Καλλιβρούσης